Bed & breakfast e condominio

Martedì 25 Novembre 2008

bed and breakfastIl bed and breakfast è oramai una realtà consolidata nel nostro Paese.

La legge definisce il B&B “l’attività a carattere saltuario svolta da privati che utilizzano parte della loro abitazione di residenza per offrire il servizio, a conduzione familiare, di alloggio e prima colazione”.

Qualche settimana fa c’è stato un evento che ha fatto discutere molti proprietari di B&B e coloro che intendevano intraprendere quest’attività. Per molto tempo è stato posto un limite all’apertura di B&B a Milano. La cosa si è fortunatamente risolta di recente con una sentenza della Corte Costituzionale.

La legge della Regione Lombardia 28/04/1997 N. 12 al punto 4, classifica i B&B come ” l’attività esercitata in case unifamiliari o, previa approvazione dell’assemblea dei condomini, in unità condominiali; comunque l’esercizio dell’attività non determina il cambio della destinazione d’uso dell’immobile”.

Una Legge divenuta esecutiva dal 2007 impose l’obbligo di chiedere il nulla osta dei condomini per avviare o proseguire un’ attività di Bed and Breakfast.
Questa clausola contenuta nella legge Regionale ha così rallentato l’apertura di B&B a Milano.
È da premettere che in nessuna altra legge Regionale è contenuta tale disposizione.

La Signora Laura L., titolare di un B&B a Milano, ha presentato ricorso al TAR in seguito al rifiuto da parte del Comune, delle autorizzazioni necessarie all’attività proprio per il mancato consenso da parte del condominio. In seguito ad un’assemblea, i condomini avevano categoricamente rifiutato la richiesta della signora, dell’apertura del bed and breakfast.

Con la sentenza 369 depositata il 14 novembre 2008 la Consulta ha sottolineato che “la disposizione censurata disciplina la materia condominiale in modo più severo di quanto disposto dal codice civile.”  Ed a questo proposito i giudici costituzionali ricordano che “i rapporti condominiali tra privati costituiscono materia riservata alla legislazione statale”. E ancora, “l’assemblea dei condomini non può essere dotata di poteri superiori a quelli fissati dal codice civile, il condominio non può limitare la sfera della proprietà dei singoli condomini a meno che non si tratti di limitazioni già previste nei regolamenti dello stesso condominio e accettate al momento dell’acquisto della casa”.

In seguito a tale sentenza, il Tar Lombardia non potrà far altro che annullare il provvedimento del Comune di Milano e obbligare l’amministrazione a concedere le autorizzazioni alla signora Laura L. e a tutti coloro che intendono aprire un B&B.

In conclusione: l’attività dei bed and breakfast non può essere subordinata alle autorizzazioni dell’assemblea di condominio.

Vedi anche la legge B&B della Lombardia

Clicca qui invece per scaricare la sentenza n. 369/2008 in PDF.

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30 Commenti »

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30 Risposte a “Bed & breakfast e condominio”

  1. mirella DROCCO dice:

    Pubblicato il 28 11 2008 alle 12:24

    SONO FELICE DI QUESTA GIUSTA CONCLAMAZIONE.
    INFATTI NON POSSIAMO LIMITARE I POSSESSORI DI APPARTAMENTO AI CAPRICCI DEI CONDOMINI, PENSO CHE OGNUNO A CASA PROPRIA (SENZA ARRECARE DANNI/FASTIDI AI CONDOMINI) POSSA OSPITARE CHI DESIDERA.
    DOMANDA: A TORINO E IN ITALIA GENERICAMENTE VIGE LA STESSA LEGGE ???? grazie anticipatamente per la risposta Mirella

  2. Redazione dice:

    Pubblicato il 30 11 2008 alle 21:23

    Buonasera Mirella,
    pienamente d’accordo con Lei.
    I giudici costituzionali hanno stabilito che “i rapporti condominiali tra privati costituiscono materia riservata alla legislazione statale”. In particolare “l’assemblea dei condomini non può essere dotata di poteri superiori a quelli fissati dal codice civile”.

    In seguito a questa pronuncia quindi il Tar Lombardia dovrà annullare il regolamento.

    La cosa importante è che la sentenza farà senz’altro giurisprudenza, sarà infatti un precedente per i prossimi casi e quindi questa IMPORTANTE sentenza potrà essere invocata da tutti i proprietari di bed & breakfast che, anche al di fuori della Lombardia, dovessero vedersi preclusa la possibilità di aprire un B&B a causa dei regolamenti condominiali.

  3. | il Blog di Salvatore Menale | » Blog Archive » Bed and Breakfast e condominio: nuove norme dice:

    Pubblicato il 01 12 2008 alle 12:20

    [...] Ne parliamo in modo più approfondito nel blog di bedandbreakfastmania. [...]

  4. Le novit dice:

    Pubblicato il 24 06 2009 alle 11:18

    [...] avviare ( a tal proposito potrete consultare il nostro post che affronta proprio la questione b&b e condominio) •

  5. achille dice:

    Pubblicato il 14 10 2009 alle 10:56

    Gente,Vi chiedo:ma bisogna esser proprietari dell’appartamento o anche solo in affitto per aprire un B&B??? se qualcuno mi può rispondere ne sarei molto grato
    Saluti Achille

  6. Achille dice:

    Pubblicato il 14 10 2009 alle 18:22

    alla redazione prego.
    Mi potete rispondere voi al mio quesito??
    Posso aprire un B&B in condominio anche se non sono proprietario dell’appartamento??

    Cordialmente ringrazio
    Achille

  7. crt dice:

    Pubblicato il 18 10 2009 alle 20:36

    E’ allucinante che si possa pretendere di aprire un b&b in un condominio , penso proprio non sia corretto per gli altri proprietari poiche’ non possono essere coinvolti direttamente e indirettamente nelle proprie attivita’ , questi ‘ospiti’ nessuno in realta’ li conosce ed anche questo ‘esercente’ si prende una grossa responsabilita’ nei confronti di tutti , pensate al parcheggio ad esempio , alle aree comuni , al minimo danno chiunque potra’ dire …e’ stato un suo ospite .,.. ( chi puo’ contraddire ? ) Un conto e’ a casa propria e di danni o problemi me ne faccio carico io , ma in condominio dove vi sono parti comuni …. anche se possibile non ritengo proprio sia corretto e conveniente per il quieto vivere . Io possiedo un B&b da tre anni e l’accesso alle camere e’ in area separata e diretto senza passare dai locali miei privati ( come richiesto da regolamento ) il che e’ giusto anche per la privacy degli ospiti . Avere la possibilita’ di ‘fare’ non sempre e’ un occasione , ci si puo’ trovare di fronte a responsabilita’ inaspettate e quando si ospita la gente in casa propria bisogna avere cautela.

  8. Achille dice:

    Pubblicato il 19 10 2009 alle 15:16

    Caro CRT, leggo le tue notizie in merito alla B&B in condominio e sono d’accordo con te che è una scemenza farlo.però so di un mio amico che lo ha fatto e il condominio nulla può fare.Io dal canto mio abito all’ultimo piano al 5to la superfice è di 350 mq,ora i miei figli sono tutti volati fuori ed io non so se tenerlo e fare un B&B o se debbo cambiare casa perchè ora questo appartamento x me è troppo caro.Salvo che non faccia un B&B.
    Dovrò chiedere ad un commercialista perchè non sò dove trovare risposta alla mia domanda.Si può fare o non si può fare in affitto??? Boh non so!!!!!
    Achille

  9. crt dice:

    Pubblicato il 19 10 2009 alle 19:03

    Ciao , beh , se guardi in questo sito vi sono diverse indicazioni a riguardo persino con i regolamenti regionali riguardo anche la tua richiesta ove ho visto indicato che talvolta serve la firma del proprietario dell’appartamento (quindi mi pare logico che debba essere daccordo ) . Per quanto riguarda il tuo amico spero proprio abbia vicini molto gentili e pazienti e trovi clienti disposti ad andare in vacanza in un condominio (e non distrarsi per una notte . E chi vuol capire capisca ). Buon lavoro .

  10. achille dice:

    Pubblicato il 19 10 2009 alle 19:56

    Carissimo CRT,anzitutto ti ringrazio molto per la pronta risposta che mi ha chiarito direi tutto.Guarderò nel sito per avere ulteriori info.Poi per il resto cioè per il B&B ci penso, rifletterò e poi vedo.
    Grazie carissimi saluti
    Achille

  11. mena dice:

    Pubblicato il 19 10 2009 alle 20:42

    Grazie per i vostri commenti!
    Caro CRT condivido con te sul fatto che quando si ospitano in casa persone estranee vi sono molte più responsabilità, soprattutto se si ha un b&b in condominio.

    Però come hai avuto modo di leggere nell’articolo, la legge regola il rapporto condominiale e l’attività ricettiva affermando che “l’attività dei bed and breakfast non può essere subordinata alle autorizzazioni dell’assemblea di condominio”.

    Sono convinta che in ogni luogo debba prevalere il SENSO CIVICO. Solo così si potrà intraprendere tale attività non infastidendo nessuno e, perchè no, guadagnare un extra!

    A presto.
    Mena Santoro

  12. mena dice:

    Pubblicato il 19 10 2009 alle 20:48

    Ciao Achille ti scrivo il link di un post in cui sono riportate tutte le informazioni necessarie per l’apertura di un b&b.

    Ecco: http://blog.bedandbreakfastmania.com/index.php/archives/2008/10/09/come-aprire-un-bed-and-breakfast/

    Magari invece di cambiare casa potresti adibirla in bed and breakfast sfruttando così gli spazi e le camere vuote che i tuoi figli hanno lasciato.

    Per qualsiasi domanda restiamo a tua disposizione.

    Mena Santoro
    Redazione di bed and breakfast mania

  13. crt dice:

    Pubblicato il 20 10 2009 alle 19:54

    Ciao , rispondendo a Mena dico che il problema non e’ l’assemblea di condominio che nulla puo’ fare ,quindi non e’ una questione di permessi ,ma il problema e’ che nelle aree comuni sei tu il responsabile , anzi non il responsabile ma il diretto referente del comportamento degli ospiti , quindi il problema diventa un altro e precisamente se te la senti di essere garante per il senso civico di persone che non conosci . Certo , gli ospiti sono maggiorenni e quindi non sei direttamente in causa ma non puoi certo sentirti estraneo di fronte ai tuoi vicini che non tarderanno a coinvolgerti in modo sicuramente antipatico.Basta un po’ di rumore fuori orario … Sono comportamenti che se ricadono su te che sei il bed and brekkista ( ?) sono nella norma ma se ha sopportarli sono i vicini… E’ solo una questione di tempo e ti ritrovi in guerra .

  14. Mena Santoro dice:

    Pubblicato il 20 10 2009 alle 20:12

    Buonasera CRT, hai ragione in quanto molti non sanno nemmeno cosa sia il senso civico. Inoltre spesso sia ha a che fare con vicini poco piacevoli.

    Io ogni giorno sono in contatto con albergatori e turisti. Ti assicuro che finora nessuno si è mai lamentato e fortunatamente nessuno è mai incappato in situazioni spiacevoli.

    C’è da mettere in preventivo anche la gelosia dei vicini. E sai bene che quando si ha a che fare con persone invidiose non ne esci, in quanto ogni minimo rumore può dar fastidio.

    Un consiglio: abbi un po’ di fiducia. Oltretutto è una bella attività che ti da soddisfazioni e ti mette a contatto con persone di origine e culture diverse.

    A presto

  15. crt dice:

    Pubblicato il 20 10 2009 alle 20:44

    Ciao , guarda , a dir la verita’ come forse non ho gia’ detto ho un B&B in casa mia da circa tre anni e problemi nessuno , ma ho anche un agriturismo con dieci appartamenti in collina a circa 100 metri da casa , un area molto tranquilla sul Lago di Garda . I miei prossimi vicini stanno a 200 metri , con loro mai problemi . Una sera questi han fatto festa e rumore fino alle 4 di mattina (era estate ) ,per me nessun nessun problema , anzi che venga un po’ di allegria , ma il giorno dopo avevo un tizio davanti al cancello che si lamentava per il rumore , nota che sta’ dall’altra parte della valle a 500 metri in linea d’aria , ed era convinto che fossero stati i miei ospiti …… questo la dice lunga sulle persone tristi !

  16. Mena Santoro dice:

    Pubblicato il 20 10 2009 alle 21:15

    D’estate è permesso un po’ di divertimento. Però se a questa persona ha dato fastidio magari potresti avvertire i tuoi clienti di non fare caos dopo una certa ora.

    Non è una vergogna dirlo ma una regola. Quante volte mi è capitato che, tornando da un concerto insieme alle mie amiche e alloggiando in b&b o hotel, ci è stato detto: “Mi raccomando ragazze non fate troppo baccano. Ci sono altre persone nella struttura”.

    Ammettiamo che quella stessa sera avresti avuto altri clienti, questi come l’avrebbero presa sentendo casino fino alle 4:00?

  17. crt dice:

    Pubblicato il 20 10 2009 alle 21:39

    Nooo , non erano i miei clienti a far rumore , quelli dormivano beatamente , ma i vicini ( a 200 metri ) , questo per dire che la gente talvolta non aspetta altro che aver motivo per farti pesare che esistono e dimostrare il peggio di se’ ….. evidentemente questo signore che sta’ a 500 metri minimo ( siamo in campagna e le distanze sono dilatate rispetto alla citta’ ) non aspettava altro che venire da me a lamentarsi per la mia attivita’ peraltro sbagliando completamante il tiro poiche’ non era causa nostra . Quindi presumo che in un condominio con gli spazi piu’ stretti ci sia davvero da discutere .

  18. Mena Santoro dice:

    Pubblicato il 21 10 2009 alle 00:20

    A questo punto mi viene da pensare che questa persona ha colto la palla al balzo per reclamare su di Lei ed alla fine ha fatto pure una bella figuraccia :-)

  19. Achille dice:

    Pubblicato il 21 10 2009 alle 11:30

    crtese att.ne sigra mena Santoro,
    letto grazie tua riposta circa ” …ma se sono in affitto??? ” che tipo di autorizzazione ci vuole dal proprietario dell’appartamento?? hai qualche cosa da farmi avere ??e poi altro? Perchè ho sentito un sigre di Milano e mi dice che il proprietario ho è in società col B&B,e/o partecipa agli utili sennò non può rilisciare l’OK.Fra l’altro il mio appartamento è di una SRL. cambia qualche cosa ??? quante domande he! non me ne volere.Se mi puoi aiutare te ne serei molto grato,visto che il mio commercialista non lo trovo da 5 gg. Byby saluti
    Achille

  20. Redazione dice:

    Pubblicato il 21 10 2009 alle 14:38

    Gentile Achille, non ha bisogno di autorizzazioni particolari se non quelle previste per l’apertura di un B&B anche nel caso in cui lei non sia proprietario dell’appartamento.

    Ovviamente dovrà dimostrare di possedere la residenza presso la sede cui intende operare.

    Per le altre domande che ci ha posto, ci spiace ma dovrà attendere di “ritrovare” il Suo commercialista, in quanto trattasi di quesiti più tecnici che non possiamo fornirle in quanto non rientranti nella nostra sfera di competenza.

    In bocca al lupo!
    Salvatore Menale
    Redazione di BedandBreakfastMania.com

  21. achille dice:

    Pubblicato il 21 10 2009 alle 15:41

    Cort. Att.ne. Egr. Salvatore Menale,
    ringrazio vivamente Vs sollecita risposta e cortesia,
    Achille

  22. Maru dice:

    Pubblicato il 16 01 2010 alle 16:40

    Buonasera a tutti!Cercherò di riassumere molto brevemente l’accaduto.
    Sono proprietaria di un appartamento in un condominio, da circa tre anni svolgo l’attività di bed and breakfast, non contemplata tra i divieti nel regolamento condominiale(come invece la pensione che è sottoposta a regolamentazioni del tutto diverse), regolarmente registrata presso la questura, e in tutti i sensi assolutamente legale. Tengo a precisare che è un’attività per me davvero saltuaria (esercitata circa due volte al mese) e che è mia premura non arrecare nessun tipo di disturbo ai condomini (non permetto agli ospiti nemmeno di suonare il campanello in ore serali perchè potrebbe disturbare il sonno altrui, così come li invito caldamente a servirsi del’ascensore anzichè delle scale). Recentemente ho ricevuto una raccomandata di diffida da parte dell’amministratore, ma la motivazione sono le lamentele di un solo condomino, puro puntiglio a mio parere!! Come posso difendermi dalle prese di posizione di UN SOLo CONDOMINO??La diffida non dovrebbe essere sostenuta e preceduta da motivazioni reali o da una violazione del regolamento di condominio?

  23. crt dice:

    Pubblicato il 18 01 2010 alle 19:36

    Cosa rispondere dopo quanto letto ? Come al solito in Italia e’ tutto un gran casino , ci sono le leggi e le sentenze contro le leggi , in un tribunale si interpretano in un modo e in altri in altri modi e nel frattempo gli Italiani che non vogliono perder tempo e denaro in stupide disquisizioni da auditorio fanno di testa propria e chi ha appoggi va avanti ed e’ bravo e agli altri una tantum c’e’ l’ispezione e , fuorilegge , deve pagare ….. in questo stato feudale e corrotto dove sta’ la legge da rispettare , il comportarsi nel giusto ?

  24. Redazione dice:

    Pubblicato il 20 01 2010 alle 18:55

    Buonasera Maru, ci sta chiedendo un parere legale ed ovviamente non possiamo darglielo.
    C’è però da dire che non ha posto in essere alcuna norma contraria al regolamento condominiale ed inoltre la sentenza nr.369 costituisce ora un “precedente”, quindi un legale potrà contattare l’amministrazione semplicemente con una lettera ove precisa che nulla potrà fare il condominio contro la sua attività, in quanto contemplata, tutelata e non lesiva di alcun interesse degli altri condomini.

    Stia tranquilla quindi,
    dovrà solo rivolgersi presso uno studio legale.

    Cordiali saluti
    S. Menale

  25. Redazione dice:

    Pubblicato il 20 01 2010 alle 18:57

    @Crt buonasera, credo il suo sia uno sfogo e quindi è ok.
    Se però ha posto qualche domanda la prego di formularla meglio affinchè possiamo capirla ed eventualmente aiutarla.

    Un cordiale saluto

  26. crt dice:

    Pubblicato il 20 01 2010 alle 21:28

    Non e’ uno sfogo , e’ solo una logica constatazione a quanto letto nei post precedenti , ovvero una gran confusione dove tutti possono essere in ragione e torto il che’ e’ una liberta’ davvero singolare , solo la comicita’ di un film di Toto’ sarebbe arrivata a tanto. Cmq Grazie . Distinti saluti.

  27. alessandra dice:

    Pubblicato il 01 09 2010 alle 10:31

    scusate ho aperto una casa vacanza e un B&B in un condominio dove nel regolamento era scritto solo che c’era il divieto ad attività commerciali o ricettive. ho ricevuto dall’avvocato del condominio una diffida ma secondo me una casa vancaza e b&b non è ne un’attività commerciale ne ricettiva. voi che mi dite? nel regolamento devono essere elencate per bene tutte le attività vietate oppure si fa ad interpretazione generica? grazie per una vostra risposta

  28. Mena Santoro dice:

    Pubblicato il 01 09 2010 alle 17:28

    Gentilissima Alessandra, benvenuta!
    Innanzitutto con il termine bed and breakfast si indica una struttura ricettiva che offre ospitalità a pagamento ai turisti in abitazioni private e prevede il pernottamento e la prima colazione. E ciò già Le farà intendere che il condominio in cui Lei abita aveva tutte le motivazioni per inviare la diffida.

    E’ vero che l’assemblea dei condomini non può essere dotata di poteri superiori a quelli fissati dal codice civile, il condominio non può limitare la sfera della proprietà dei singoli condomini a meno che non si tratti di limitazioni già previste nei regolamenti dello stesso condominio e accettate al momento dell’acquisto della casa.

    Detto ciò, potrebbe, tramite un legale, impugnare la diffida mostrando la sentenza.
    Ma è solo un tentativo in quanto la bilancia pende a favore del condominio.

    Ci dispiace.
    Restiamo a Sua completa disposizione e magari ci faccia sapere.

  29. ALESSANDRA dice:

    Pubblicato il 01 09 2010 alle 17:40

    Grazie Mena della risposta sei gentilissima! Ma vale anche per la casa vacanza? e poi nelle limitazioni previste nel regolamento di condominio devono essere specificate bene tutte le attività “vietate” o no? perchè nel regolamento di condominio che ho non c’è scritto ne casa vacanza ne B&B. grazie ancora per il tuo aiuto

  30. Mena Santoro dice:

    Pubblicato il 01 09 2010 alle 17:48

    Cara Alessandra,
    la dicitura “divieto ad attività commerciali e ricettive” è fin troppo chiara, per cui evidentemente l’amministratore condominiale non ha ritenuto opportuno specificare quali sono le strutture ricettive per cui non è concessa l’attività.

    Ciò vale quindi anche per la casa vacanze.

    Grazie a te per averci scritto.

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